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发表于 2014-2-19 20:28:31 | 查看: 16| 回复: 0
摘要: 招商地产:牛股的成长逻辑2013-03-29 11:24 导语:在看不见的内部调整和看得见的外加逻辑的双重作用下,招商地产从追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式。经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 马玲玲 叶梦蝶 从143亿到364亿元,招商地产用了两年。这两年期间,随着规模的扩张,招商地产的

正文:
招商地产:牛股的成长逻辑2013-03-29 11:24
导语:在看不见的内部调整和看得见的外加逻辑的双重作用下,招商地产从追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式。

经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 马玲玲 叶梦蝶 从143亿到364亿元,招商地产用了两年。这两年期间,随着规模的扩张,招商地产的股价开始攀升。

在看不见的内部调整和看得见的外加逻辑的双重作用下,招商地产从追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式。

规模与股价

3月18日晚间,招商地产发布了2012年年度报告。年报显示,期内,招商地产实现营业收入252.96亿元,同比增长67.4%;实现净利润33.18亿元,同比增长28.03%。房地产开发销售的毛利率为51%,同比下降5%。

报告期内,招商地产新开工项目28个,新开工面积235万平方米;年内竣工项目27个,竣工面积256万平方米,年末在建面积500万平方米。

与规模扩张和利润增长相伴随的是近两年来招商地产股价的持续走高。

从2011年开始,尽管A股一路走熊,但招商地产的股价却逆势大幅走高。

2010年12月31日,招商地产的股价收在15.95元,一年之后的2011年12月30日,招商地产的收盘价达到了18元。但这一年,万科的股价从8.22元跌到了7.47元,金地集团的股价从6.05元跌到了4.88元。同样处于飞速成长期的保利地产则从7.83元微幅升至8.15元。

2012年则是招商地产显现出牛股迹象的一年。这一年的12月31日,招商地产收盘价达到了29.89元,年度涨幅达到了66%。

同一时间,万科、保利、金地的股价则分别为10.12元、13.60元和7.02元。涨幅分别为35%、66%和43%。

时至今日,尽管在新国五条出台后,招商地产的股价随着地产板块大幅下挫,但总市值超400亿的招商地产仍旧是地产板块中股价最高的股票。

深圳一大型房地产公司高管在谈到地产股的投资价值时,首推的并不是自己公司的股票,而是招商地产。在其看来,招商地产依托庞大的招商局集团,无论是资源优势还是资金实力,在国内都属于顶级。唯一的不确定在于,招商地产内部的管理能力和执行力。

实际上,这也是资本市场共同的担忧。

招商地产股价在2007年11月年曾达到了创纪录的102.89元,是国内首只地产百元股。

资产注入、价值重估、人民币升值、股权激励、商业地产,在今天看来,支撑当时招商地产走出百元天价的逻辑与现在并无二致。

而在这一系列概念中,最有想象力的是招商地产大股东招商局的实力。

当时的大股东招商局蛇口工业区在股改中承诺,将根据公司的业务需要,把优质资产注入招商地产,这为其股价注入了动力。

调整与成长

在中信建投房地产分析师苏雪晶看来,过去招商地产更多地依赖股东和土地存量,公司逐渐意识到要跟上行业发展趋势,所以采取快周转,加快发展步调。“招商地产目前所实施的快周转策略已取得了不错的效果,这是公司的必然选择”。

“招商地产的拐点大概是在2010年时候。”苏雪晶对招商地产有长期研究,针对招商地产近三年的快速发展,他认为主要是管理层的策略变化,不仅制定了1000亿元的销售目标,整个公司投资投入也更加积极,土地储备量也快速增长。

事实上,招商地产的变化,源于招商局对旗下地产业务的布局和调整。2011年前的招商地产,由于发展过于缓慢,一直饱受外界批评。

2011年2月,招商局董事长傅育宁对旗下地产业务提出了明确定位和要求:地产业要进入国内行业第一梯队,形成全国性品牌,并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。此前的2月16日,招商局集团完成对招商地产的人事调整。在招商局集团层面已成立了地产事业部,招商地产原董事长孙承铭出任地产事业部负责人,林少斌则接任招商地产董事长之职。

之后,招商地产完成由招商局旗下三级子公司到一级子公司的跳跃,并由招商局直管。

2011年4月,招商地产董事长林少斌在接受《经济观察报》专访时首次对外明确,围绕提速,招商地产已经完成了组织结构、业务模式、管理体制、薪酬体系等系列变革与调整。

招商地产的调整还反映在一些细节上。招商地产总经理贺建亚在3月19日的业绩说明会上透露,2012年公司总体去化率从此前一年的50%左右提升至60%左右,这一整体去化率与万科相当。

加速与未来

尽管业绩优异,但招商地产还在加速。这一加速首先反映在拿地上。

招商地产2012年的拿地策略被众多券商定义为激进。这从另一方面反映招商地产加快周转的决心。

年报显示,2012年,招商地产通过合作、收购等多种方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目,获取项目资源391万平方米,土地款157亿元。

2012年,尽管销售总额在行业10名开外,但招商地产的拿地面积跻身行业前四名。数据显示,2012年,万科拿地耗资378.21亿元,保利地产耗资353.2亿元,中海地产耗资175.35亿元,万达耗资147.53亿元。

招商地产拿地额占比销售额为43%,远高于万科的29%和中海地产的22%,略低于保利地产44%。

激进的拿地策略在2013年得到了延续。数据显示,2013年前几个月,招商地产在分别获得大连、昆明、镇江和苏州4个项目,合计建筑面积为84万平方米,合计土地款为22亿元。

贺建亚表示,2013年公司拿地金额约为200亿元,这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升。

招商地产今年计划销售目标400亿元,比去年大幅上调了近一倍,不少行业人士对此有所担忧,但苏雪晶显得有信心,他带领团队对招商地产每个季度不同户型等都做了细致研究,“我们的预期是470亿元”。他曾表示招商地产目前处于300至500亿元范畴,对于公司何时有机会突破500亿元,他认为:“很快了,明年估计就有机会了。”

国泰君安地产分析师李品科称,招商地产制定未来五年“千亿收入、百亿利润”计划,对应年均复合增速25%,成长拐点趋势得到明确。结合公司目前快速拿地(2012年拿地156亿占比销售43%)、积极开工(2013年405万方同增72%)、合理的城市布局(一、二线核心城市储备占比78%)、强大的资金实力(净负债率仅19%、综合资金成本低于6%),认可公司成长潜力。




招商地产年报发布 今年计划拿地资产超200亿2013-03-21 20:41 导语:年报显示,2012年招商地产财务情况的改善主要得益于高周转策略,一方面缩短项目建设周期,另一方面开展大规模的优惠促销。

经济观察网 记者 廖杰华 实习记者 马玲玲 3月19日晚,招商地产发布2012年年报,全年实现营业收入252.97亿元,实现归属于上市公司股东的净利润33.18亿元,分别同比增长67.40%、28.03%,实现每股收益1.93元。20日招商地产股票上涨2.7%。

年报显示,2012年招商地产财务情况的改善主要得益于高周转策略,一方面缩短项目建设周期,另一方面开展大规模的优惠促销。

2013年,招商地产仍积极拿地,坚持高周转。2012年新增土地储备391万平方米,总地价达157亿元,拿地额占比销售额为43%。2013年伊始,新增建面84万平方米,合计土地款为22亿元,拿地依然积极。对于今年的拿地计划,招商地产董秘刘宁表示,公司今年拿地的资金计划超过200亿元。

招商地产2013年计划新开工面积405万平方米,计划在建面积700万平方米,分别同比大幅增长72%和40%。

年报披露2013年招商地产计划销售面积280万平方米,销售金额400亿元。新时代证券研究报认为,预计公司2013年可售资源450亿元,实现400亿元的销售目标问题不大。

此外,招商地产在商业地产方面正在逐年增加商业租赁物业,目前拥有90万平方米的商业地产,2013年将较2012年底增长56%。据悉,招商地产将在深圳、广州、南京、重庆等地增长大型商业项目,其总经理贺建亚表示,条件成熟后商业地产占比将逐步提升,与住宅地产达到2:8的比例。


前海土地出让临产 招商地产或受益2013-01-25 11:59 导语:在整备未完成的情况下,前海土地的出让计划已经提上日程。深圳“两会”期间,前海管理局规划建设处副处长叶伟华透露,3月底前预计将以“招拍挂”的形式完成第一批土地出让。

经济观察网 记者 廖杰华 在深圳允许集体工业用地流转入市,打响土地新政第一枪后,深圳前海的土地政策也紧随其后,即将浮出水面。据悉,前海《土地出让暂行办法》(简称《办法》)目前正处于征求意见阶段。

受此消息影响,前海三大地主之一招商局旗下港股上市子公司招商局国际股价近日大幅飙升,而招商局位于国内的唯一地产平台招商地产因前海土地注入预期也受到了资本市场关注。

香港媒体报道称,深圳市政府将很快审批前海《土地出让暂行办法》等土地政策,并与三大地主协商已出让土地营运方案。招商局集团在前海拥有320万平方米的土地,占总面积的21%。另外两大地主则分别是拥有38万平方米土地的深圳国际控股有限公司、拥有46.5万平方米的中集集团。

券商普遍以3倍容积率、每平方米3万元人民币计算前海土地价值。若如此,上述3家公司土地若由工业转商业用途后,总估值将超4700亿港元(约合3806亿元人民币)。受此消息影响,港股的深圳前海概念股遭热炒,1月22日,中集集团涨18%,深圳国际涨21%。

前海管理局经营发展处处长、新闻发言人王锦侠在接受采访时表示,前海现在进行土地整备,整备包括土地形态与性质等方面,区内的部分使用权确实存在于一些企业手中,而与企业协商出让土地使用权是整备的一部分,但不存在“三大地主”的说法,整备结束后会将相关情况对外公布。

事实上,在整备未完成的情况下,前海土地的出让计划已经提上日程。深圳“两会”期间,前海管理局规划建设处副处长叶伟华透露,3月底前预计将以“招拍挂”的形式完成第一批土地出让。

依据巨大的市场前景以及深圳日益稀缺的土地资源,前海正吸引了众多地产商的目光,这其中招商地产因其大股东招商局旗下拥有大额的土地资源,而备受关注。

招商地产董事会秘书刘宁表示,招商地产必须等深圳市委市政府确定土地规划后才能介入,刘宁表示,因为招商地产只参与住宅开发,一旦政府对招商局地块的最终规划有住宅项目,招商地产将会介入。

事实上,除了在前海内部,招商地产直接在紧邻前海区域拥有30.4万平方米未销售建面、37.3万平方米未结算建面的项目储备。



招商地产连续拿地扩张 2013年销售或超400亿2013-01-09 13:22 导语:招商地产董事长林少斌公开表示,以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计,2013年将力争实现百亿销售增量,并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标。

经济观察网 记者 廖杰华 2013年开年不到10天,招商地产在全国多个城市拿下多幅地块,其势头超过众多一线房地产企业,多家研究机构的报告预计,招商2014年的销售额将再度刷新纪录,或超过400亿元。

连拿三地

1月7日晚间,招商地产发布公告称,公司之全资子公司天津招胜房地产有限公司与大连昊宇投资有限公司通过挂牌出让方式,联合竞得大连市高新区两幅地块的国有建设用地使用权,地块成交总价为人民币4.98亿元。

而1月9日,招商地产再次公告,控股子公司云南招商城投房地产有限公司通过挂牌出让方式,竞得昆明市官渡区两幅地块,地块成交总价为人民币8.7万元 。

招商地产延续了2012年凶猛的拿地势头。据国泰君安研报统计,截至2012年11月底,招商地产共计耗资157亿元获得土地储备427万平方米 (建筑面积)。拿地规模超过2010年和2011年的总和,创下招商地产有史以来的新高。2011年和2010年招商地产新增土地建筑面积分别为232万平方米、87万平方米。

2013销售或超400亿

大肆补充土地的背后是招商地产日益增长的销售。日前,招商地产董事长林少斌公开表示,以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计,2013年将力争实现百亿销售增量,并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标。

林少斌表示,预计2013年招商地产的货量在600亿元至700亿元,按照70%的去化率目标,公司2013年的销售目标将超过400亿元。

国海证券表示,招商地产2012年土地市场拓展力度也较大,对未来持续高增长形成一定的支撑。而母公司招商局在蛇口的优质土地储备不断注入到招商地产,以相对合理的价格补充优质资源给子公司,将不断提升招商地产的每股内在价值。


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