请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

德兴网

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz

9989

积分

0

好友

3189

主题

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

发表于 2014-2-11 10:23:05 | 查看: 5| 回复: 0
摘要: 律师您好! 最近困扰我的是有关房产交易过程中产生的纠纷。我(买方)和卖方在2012年10月15号通过中介达成3方协议,购买位于越秀区的一套学位房。当时是约定卖方128万实收。【因为当时卖方是唯一物业,也是证过五年】.由买方承担所有税费。 结果昨天元月14日去越秀区房管局过户时,查册查到卖

正文:
律师您好!
最近困扰我的是有关房产交易过程中产生的纠纷。我(买方)和卖方在2012年10月15号通过中介达成3方协议,购买位于越秀区的一套学位房。当时是约定卖方128万实收。【因为当时卖方是唯一物业,也是证过五年】.由买方承担所有税费。
结果昨天元月14日去越秀区房管局过户时,查册查到卖方有两套房,另外一套是今年元月3号签订的金沙洲的一套150方的房产(没拿到房产证)。
于是我(买方)不愿意出这笔多出了的营业税,卖方也不愿意出。买方建议一人一半,卖方也不答应,他们一口咬定128万实收。
这多出了的1%的营业税该由谁出?
多谢!




有合同的应当按照合同约定处理,既然合同中已经约定由买方承担所有税费,那么多出的营业税也应当由买方承担支付。 追问:

因为签合同的时候是在卖房只有一套房子 的情况下,买方才会通用支付所有的税费。那多出来的1%是在签订协议后,因为卖方的单方面原因造成现在的房子不是唯一物业。而且我有中介的录音证明,当时的确是唯一物业。

回答:

如果当时你们在签订买卖合同时,卖方没有尽到明确的告知义务,告知你们他们名下还有一套房屋的情况下,那么卖方的确有过错,属于违约行为。
在违约的情况下,你们可以追究其违约责任,要求对方支付违约金或者赔偿你因此造成的直接经济损失,那么多出的这1%的税费应当认定是直接经济损失,你们可以要求对方赔偿和承担。
你所持有的录音证明和现有对方物业的登记情况都可以作为证据使用,能够证明对方没有尽到告知义务的事实即可。

追问:

那,你的意思是这多出的1%的税费应该由买方承担了?

回答:

不是这意思,根据你后来补充的情况判断,应当由卖方承担。
因为卖方在售房时没有向你们明确告知他名下两套房的情况,所以有过错,多产生的1%税费属于你们的直接经济损失,应当由卖方承担。
如果卖方不同意支付,那么属于卖方违约,你们可以到法院起诉要求卖方立即将多余税费补齐并将房屋过户,同时你们可以要求卖方承担违约责任,支付违约金。

追问:

我现在手上有录音,录音是我爱人同中介方的电话录音,录音中中介人员反复强调卖方是唯一物业。结果交易的时候不是唯一物业。你说,我这段录音能否做为卖方违约的证据?

回答:

录音可以作为卖方违约的证据使用,另外对于卖方名下两套房产的信息也需要提交。
不过这里需要说明的是,录音中只有中介的声音,而没有卖方的,你们还需要证明卖方没有明确告知你们有两套房屋,或者需要证明卖方亲口给你们说他名下只有一套房产才行,否则你们可能很那追究卖方违约责任,只能追中介的

追问:

张婷婷律师,我这里需要强调下,卖房的另外一套房子在今天3013年1月3号买的,当时就是付了20万的首期,(付了首期就到房管局网签)。就是因为这一行为,3013年1月14号房管局查册就能查到她3013年1月3号预定的房子。

回答:

那这个你就不需证明了,显然卖方购买第二套房产是在你们签订合同之后,你们合同约定的税费全部由买方承担肯定是不包括第二套房产的,所以你只要把这两个时间是说明一下即可,要求由卖方承担多余的1%税费就可以了。

追问:

那你在广州有没有熟悉的律师,如果去法院我可以聘请他,另外请律师费用是怎么算的?

回答:

不好意思在广州我的确没有熟悉的律师,你也可以在本站找一找,点找律师后选择广州地区即可。
另外,律师费用一般由委托律师的本人承担,金额是根据案件需要和工作量大小确定的,每位律师的办案风格不同,因此收费标准都不同,你确定了要委托哪位律师,可以咨询律师本人。



1、如果买卖合同约定卖方就一套住房,没有二套房也交易前不买房产; 税费你全部承担;那他在交易未完成的时候买了二套房,多出的税应该他承担;2、如果没有合同约定,那他可以随时买房产的,约定的你承担税费,也应该承担。3、协商解决不成你可以要求继承合同。 追问:

也就是说,通过协商,卖方不同意承担任何费用的情况下, 这多出来的1%费用应该由买方承担?

回答:

不成你可以要求解除(不是继承)合同,这属于不可归责于你们双方的原因(当时都没有考虑的问题,又无法协商)。

追问:

我已经提前支付了78万的首期,房子已经快装修完了,解除合同不大可能啊。我同意你说的,“这属于不能归责于双方的原因”。
现在面临的问题的确是买卖双方都没预料到的问题,卖方也没想到就是付了点首期,房管局查册就能查到卖方名下有房产。

回答:

那就是都有责任,一家一半最公平;当然起诉时候你还是要强调是卖方的主要责任,不应该急着买房。



营业税按规定应当由卖方承担,但是当事人有另外约定的除外。由谁承担要看你们对营业税的承担有无约定,有约定按约定处理,没约定由卖方承担。


一、多出的税收应分情况判断承担主体。
你们是2012年10月15日签订的房屋买卖协议,但是到2013年1月14日(近3个月)才去办理产权过户,请你核实下,是否是按照合同约定办理过户,如果没有按照合同约定时间办理过户,则要看迟延办理过户的原因是什么? 这是分析该问题的一个前提条件之一。

此外你们交易的一个基本背景应该可以确定,即“对方是第一套房,税费按照第一套房标准征收的前提,你才会购买的"。这种现状,卖方应严格遵守,是卖方的一种义务。虽然没有约定在合同中,但却是合同背景下并结合中介的证明能推导出来的义务 。在确定了这个基本卖方义务后,分析多出的1%的税收应由谁负担,就很容易了。具体分析如下:

1、如果双方是按照约定时间办理过户。

那对方明知在约定时间过户前,又去购买房屋(网签)将会构成被界定为二套房,将会给你的税收增加1个百分点,但是对方仍这么做,他的行为给你直接造成了1个百分点税收的损失,可见对方的行为与你的损失有因果关系,应承担损失赔偿责任。

2、如果未按约定时间办理过户。

此时需具体审查是谁的原因导致过户迟延:
第一、如果是买方的原因(如迟延付款,迟延约时间过户等)导致逾期过户,那卖方不可能继续等下去,只要超过了约定时间,他有新购住房的自由,他已经尽到了注意(避免增加交易税收)的义务,这种情况下买方应承担自己违约而导致交易增加的成本。

第二,如果是卖方原因导致逾期过户的,而卖方又在拖延过户同时又新购住房导致交易费用增加的话,卖方自然要承担其违反合同约定给买方造成交易增加的成本。


二,具体建议。

1、如果是你自己的责任导致过户逾期,你自己需承担增加的成本,那你就认栽,相信你也不再会有异议,当花钱买个教训。

2、如果是对方原因,或是在约定过户期限内新购房,或因为卖方原因导致过户迟延,那你可以据此与对方协商,有理有据地让对方承担责任,实在不行的话,你可以提出诉讼,诉讼无须解除合同,在司法实践中法院也不会轻易支持解除合同的,你仅需请求法院判令对方因为其违反合同(潜在义务或基本背景义务)而给你造成的损失(多出的税费)即可。

3、如果确需委托广州的律师办理此案,只要有需要,我给你介绍专业,负责的律师。但愿不要走到这一步,毕竟不到万不得已,没有必要打官司。

4、有进一步具体问题,欢迎追问。

收藏回复 显示全部楼层 道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

Archiver|手机版|

Copyright © 2013-2014 Comsenz Inc. 版权所有 站长邮箱: zhizhebuhuo&yahoo.com(请用"@"替换邮件地址中的"&")

回顶部